北京休闲会所从香饽饽到烫手山芋

  ■北京会所从香饽饽到烫手山芋

    北京首个会所的出现，大致是伴随着首家港式物业落户北京。1999年，北京朝阳园总经理黄世达先生指着项目规划图上一个小小的建筑宣布,这里将建造一个3000平方米的社区会所。这对于北京购房者还没有会所概念的现状来说,无疑是一个吃惊的举动。四年弹指一挥间。朝阳园的港式物业领头羊位置亦被更加生猛的南派大鳄夺去，但在北京楼市的发展史上，朝阳园的位置无可取代：它对北京房地产界进行了石破天惊般的“会所启蒙”，朝阳园会所的“概念舶来”及其后来的实景开放，对于当时正值从团购向个购转型的北京楼市来说，示范性非同寻常。

　　在北京，会所从出现到被恶炒成楼盘卖点几乎在一夜之间完成，而这仅仅是“会所故事”的开始。这以后的数年中，会所带给北京发展商的竟是难以名状的大喜大悲：朝阳园之后尤其是在2000年前后北京发展商集体“南下取经”后，在深圳东海花园、金海湾花园等著名项目的示范下，北京楼盘的会所建设如雨后春笋般大面积开花，一时间会所的规模、功能和豪华程度成为考量项目成色的硬指标。而此时，有关会所日后经营的预警言论也开始在业界悄然传递。

　　仅仅一年过后，会所经营亏损的阴云开始笼罩在第一批吃螃蟹的发展商头上。自此，北京楼盘的会所建设开始进入相对理性的轨道。华清嘉园等热盘率先将配套会所的面积减至两三千平方米，功能亦趋向朴素实用。更多的项目开始热烈地讨论并考察泛会所的种种先进性和经济性，以为又发现了一块新大陆。

　　■会所经营有死结无死穴

　　据统计，北京现有楼盘的70%以上建有配套会所，其中六成会所处于经营亏损的状态。从表面上看，这是由于巨额的经营成本造成的：两千平方米左右的会所，其每年发生的电费、泳池等项设备的维护费用就可能突破千万元，但绝大多数业主专属会所的绝大多数设施对业主是免费使用的，而物业公司收取的物业管理费中对会所经营的补贴也是敏感而有限的。仅从表面上看，这已经形成了经营上的死结。从会所功能供给与业主使用需求的关系上看，同样存在深层次的误区。一方面，期房销售和会所先行往往使会所超出了一般的配套服务功能，转而成为发展商修饰整个项目形象的工具，导致入住后会所功能与业主需求发生错位。如果兑现当初有关会所的美丽承诺，则必然面临人气匮乏、经营亏损的局面；如果变更会所设计，又将陷入入住纠纷漩涡：鹏润家园、今日家园、东环18等纠纷事件，盖缘于此。